土地区画整理法の問題点について

　土地区画整理法の問題点を知りたいとのコメントがありました。

　そもそも、土地区画整理事業というのは、農地や昔からの住宅地や商店街などで、利用価値の低い地域の街区を整理(都市計画道路を通して、道路を碁盤の目などに整理)して、土地の利用価値を高めるものをいいます。エリア一帯の道路、公園、下水道を整備しつつ、近代的な地域に作り替えるという公共事業です。

　一つ目。こうしたことから、そもそも利害対立が生まれやすく、極めて公共性の強い事業であることから、ヨーロッパでは国や地方自治体などにしか認められていません。それなのに、日本の場合は認可を受けた場合には民間でもこの事業ができることになっています。理由は、国・地方自治体にとっては安価な費用で、道路、下水道が整備できること、民間にとっては土地の値上がりによって大きな利益が期待されるためです。このように、民間に土地区画整理事業を担わせること自体が最大の問題です。

　二つ目は民間が、土地区画整理事業を行う場合、地権者・借地人全員を組合員とする組合がつくられます。反対があっても3/5(ごめんなさい、2/3でした)の賛成があれば設立可能です。この時点で、反対したものの強制的に組合員とされます。組合員でなくなるためには、土地を手放さなければなりません。そうすると新しい地権者がも同様に組合員とされます。この組合員の責任は、限定されたものではなく、組合が清算されるまで、無制限に責任が求められることになります。土地を新たに購入した人が賦課金を求められたのはその例です。しかも、このことは、組合員が次々、変わっていくのにそれがなかったかのように組合の運営は続きます。新しく土地を買った人は、賦課金はおろか、自分が組合員であることすら知らない人が多数います。説明のなかった場合や契約書に『仮換地』とか『清算金は買主に帰属」などの言葉だけがあった場合もあるようです。こうした言葉で全体像を知ることは不可能です。こうした、事情を知らない新組合員に、突然、賦課金が請求されることになります。

　三つ目。組合は債権者の合意がなければ組合を清算、解散することができません。つまり、銀行が了解しない限り、銀行への借金が残っているままでは、ずっと続けなければならないのです。倒産が認められていないということです。一度事業に躓くと、あとは相当に厳しい現実にさらされます。組合は保留地を売る以外の収入源はありませんから、たとえば地価が下がる、保留地が売れないとなれば、今回のような賦課金に頼らざるを得ないということです。

　四つ目。こうした組合でありながら、法律ではほぼ、公共団体のようなことができます。通常、債券を支払わない人に対しては、裁判所に申し立てたうえで差押えを行いますが、土地区画整理組合の場合①市町村に対して組合に変わって差押えするよう求めることができる②市町村が行わない場合、都道府県の認可を得て、組合理事が直接差押えができるとされています。裁判を経ずに組合の考えで、一方的に差押えができることを「自力執行権」と言い、税金の滞納の場合に行われるやり方です。今回の差押えが②に相当します。

　五つ目。組合はどんなに不正常な実態になっても、存続します。解散・清算が勝手にできないことから、仮に正規に役員が選任されなくなっても、従前の役員が留任し、業務を進めることが認められています。実際、定款では理事5人以上と決められていますが、3人が亡くなり、いまは二人しかいません。監事はひとりと思います。総会も数年開かれず、すでに事業の予定期間は終了していますが、何の正規の決定も経ないままに、今も続いています。

　土地区画整理組合は大きな問題をはらんでいますが、少なくとも地価が値上がりしているときには、経済的に破たんすることはありませんでした。役員による無駄遣い、使途不明金の発生などはあまたありましたが・・・・しかし、地価が下がる今日においては、土地区画整理組合が順調に事業をすすめられることはほとんどないと思います。ですから、全国で多くの組合が破たん、混迷しています。釧路市でも、鶴野、文苑第三などが漂流状態です。